el próximo 31 de diciembre es el plazo máximo en el que finalizarán muchos contratos de alquiler de locales de negocio de renta antigua, o celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, según dispone la ley 29/1994 de 24 de diciembre de arrendamientos urbanos, en su disposición transitoria tercera
sin embargo, el alquiler de viviendas, cuyos contratos se celebraron con anterioridad al 9 de mayo de 1985, permanecen vigentes si se dan determinadas circunstancias, y su finalización se irá produciendo de manera más progresiva
dichos contratos, los de alquiler de viviendas, recogidos en la disposición transitoria segunda de la ley 29/1994, se siguen regulando por la ley de arrendamientos urbanos de 1964, a excepción de lo que se menciona en dicha disposición transitoria, y muy especialmente en lo referente a la extinción o finalización de dichos alquileres
así, vamos a ver a continuación, y muy a pesar de los arrendadores o propietarios que perciben en muchas ocasiones rentas mínimas, cuáles son los supuestos por los que los inquilinos de dichas viviendas, siguen manteniendo el alquiler de las mismas, y en muchas ocasiones la misma renta o, como mucho, con la actualización del ipc ó índice pactado en el contrato de alquiler inicial
• si el inquilino originario falleció con anterioridad al 1 de enero de 1995, y se subrogó en dicho contrato su cónyuge o hijos, el contrato de arrendamiento se extinguirá o finalizará al fallecimiento del cónyuge o hijos, pero con las excepciones que mencionaré a continuación, puesto que puede haber ulteriores subrogaciones de las siguientes personas:
- el cónyuge de quien ya se subrogó con anterioridad al 1 de enero de 1995 (pongamos de la viuda o de algún hijo) que no estuviera separado legalmente o de hecho. en ese caso el contrato finalizará al fallecimiento de este nuevo subrogado
- si no hay cónyuge del subrogado, podrán subrogarse los hijos del inquilino originario que vivieren en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con el subrogado (no con el inquilino originario) durante los dos años anteriores a su fallecimiento. el contrato se extingue al fallecimiento del hijo si éste tiene una minusvalía igual o superior al 65%. en otro caso se extingue a los dos años del fallecimiento del inquilino anterior o al cumplir el hijo subrogado los 25 años de edad (lo que ocurra más tarde)
• si el inquilino originario en el contrato falleció antes del 1 de enero de 1995, y antes de esa fecha también, se produjeron dos subrogaciones(cónyuge e hijos), al fallecimiento del último subrogado quedará extinguido o finalizará el contrato de arrendamiento. por tanto, en este caso, no se autorizan más subrogaciones
• si el inquilino o arrendatario originario (el que firmó el primer contrato)fallece después del 1 de enero de 1995, el contrato se extinguirá cuando éste fallezca si no existen personas con derecho a subrogarse. estas personas son las siguientes:
1.- el cónyuge del inquilino originario: después del fallecimiento del inquilino tras el 1-1-1995, podrá subrogarse en el contrato, primero, el cónyuge no separado legalmente o de hecho. el contrato de arrendamiento se extinguirá cuando fallezca la persona subrogada, salvo que haya hijos del inquilino conviviendo con el cónyuge subrogado, permitiéndose en estos casos una segunda subrogación
de darse esta segunda subrogación por parte de los hijos del inquilino original, la duración del contrato será hasta el fallecimiento del hijo subrogado si éste tuviera una minusvalía igual o superior al 65%; o a los dos años desde el fallecimiento del primer subrogado (cónyuge) o cuando el hijo cumpla los 25 años (la opción que más tarde se dé)
2.- a falta de cónyuge no separado legalmente o de hecho, podrán subrogarse los hijos del inquilino originario: de no existir cónyuge que se subrogue en las condiciones del apartado anterior, podrán subrogarse los hijos del inquilino originario fallecido después de la entrada en vigor de la ley (1 de enero de 1995) que hubieran convivido con él los dos años anteriores al fallecimiento
en este caso el contrato de alquiler se extinguirá o finalizará, al igual que he dicho anteriormente, es decir, al fallecimiento del subrogado si tiene una discapacidad o minusvalía igual o superior al 65%; o a los o a los dos años desde el fallecimiento del primer subrogado (cónyuge) o cuando el hijo cumpla los 25 años (la opción que más tarde se dé)
3.- a falta de las personas indicadas en los números 1 y 2 anteriores, podrá subrogarse un ascendiente del inquilino originario fallecido siempre que cumpla con la condición de haber convivido con él y haber estado a su cargo durante los tres años anteriores al fallecimiento del inquilino. el contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado
• hay que mencionar, por último, en lo que a subrogaciones se refiere, la especialidad recogida en la ley en referencia a la permitida subrogación de las personas que mantenían una relación análoga a la de cónyuge con el arrendatario, pero sin ser cónyuges
en estos casos, se permite también la subrogación, si esa persona ha convivido con el inquilino original o ya subrogado, de manera permanente,durante los dos años anteriores al fallecimiento, “en análoga situación de afectividad a la de cónyuge”. no es necesario ese plazo de convivencia si esta persona y el fallecido hubieran tenido algún hijo
y para finalizar este pequeño galimatías del porqué todavía, a día de hoy, subsisten los alquileres denominados de renta antigua, una breve mención a porqué también permanecen los importes de las rentas prácticamente invariables:
la ley de arrendamientos urbanos de 1994 permite que los propietarios-arrendadores de viviendas de renta antigua procedan a la actualización de dichas rentas con el fin de aproximarlas, en la medida de lo posible, a los precios actuales de mercado, pero para que dicha actualización se lleve a cabo los inquilinos deben de tener unos ingresos mínimos, de manera que si justifican que sus ingresos son inferiores a los establecidos legalmente, dicha actualización no procede
muchos son los propietarios que, anunciada una primera actualización desde que entró en vigor la ley, y que resultó fallida, lo han seguido, y todavía siguen intentándolo, posiblemente por desconocimiento de que la actualización prevista solamente se puede realizar una sola vez, perdiendo, el arrendador, con su impaciencia, la oportunidad de hacerla cuando se hayan modificado las circunstancias económicas del arrendatario, o de su unidad familiar. y en este sentido se ha pronunciado ya nuestro tribunal supremo
